ПОСТАНОВЛЕНИЕ апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской обл. от 23.09.2002 по делу № А12-9960/01-С28-V/С23
<ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩЕЙСЯ НА ЧУЖОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, НА ПОКУПКУ ИЛИ АРЕНДУ ДАННОГО УЧАСТКА, ЗАНЯТОГО ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕ ДАЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ СОБСТВЕННИКУ НЕДВИЖИМОСТИ ПОТРЕБОВАТЬ ОТ СОБСТВЕННИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА НА АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ СООТВЕТСТВУЮЩЕЙ ОБЯЗАННОСТИ ПОСЛЕДНЕГО>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражного суда, не вступивших в законную силу
от 23 сентября 2002 года Дело № А12-9960/01-С28-V/С23
(извлечение)
Арбитражный суд Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы:
1) администрации Дзержинского района Волгограда;
2) администрации города Волгограда
на Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 июля 2002 г. по делу № А12-9960/01-С28, принятое судьей Тихоновым А.П. по иску ООО "Внешнеторговый дом "Help" к администрации Дзержинского района Волгограда, администрации города Волгограда, Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда и Комитету по земельным ресурсам и землеустройству администрации Волгограда о понуждении к предоставлению земельного участка и заключению договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Внешнеторговый дом "Help" (далее по тексту - ООО "ВТД "Хелп") обратилось с иском к администрации Дзержинского района и Комитету по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Волгограда (далее - Комитет), в котором просило обязать Комитет предоставить земельный участок фактической площадью 14756 кв. м и понудить его заключить с ООО "ВТД "Хелп" договор аренды земельного участка площадью 14756 кв. м сроком на 49 лет.
В обоснование иска истец указывал, что по договору купли - продажи от 07.10.1998 приобрел в собственность помещение подвала бывшей средней школы № 80 общей площадью 303 кв. м, которое расположено на необособленном земельном участке площадью 14756 кв. м. Прежний владелец помещения подвала имел в пользовании этот земельный участок, в связи с чем к покупателю недвижимости в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР перешло право пользования участком. Администрация Дзержинского района уклоняется от оформления правоустанавливающих документов на землю. Истец выслал в адрес Комитета проект договора аренды земельного участка, однако ответчик заключить его не желает.
Определением от 12.09.2001 с согласия истца суд привлек в качестве ответчика администрацию города Волгограда (т. 1 л.д. 52). Определением от 16.05.2002 в качестве ответчика привлечен Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (т. 1 л.д. 124).
До вынесения решения истец уточнил исковые требования, что зафиксировано в протоколе от 10.07.2002, и просил понудить администрацию города Волгограда заключить договор аренды земельного участка площадью 14756 кв. м и предоставить земельный участок этой же площади.
Решением от 10 июля 2002 г. суд первой инстанции требования истца удовлетворил, понудив администрацию Волгограда предоставить истцу земельный участок площадью 14756 кв. м, а также заключить договор аренды сроком на 49 лет на условиях, указанных в проекте договора, представленного истцом, для восстановления школы или Молодежного центра досуга, или детского дошкольного учреждения для реабилитации детей - инвалидов. Решение основано на статье 37 Земельного кодекса РСФСР, статьях 8, 445, 552 ГК РФ и мотивировано тем, что администрация Дзержинского района имела намерения на спорном земельном участке создать новое образовательное учреждение или молодежный центр досуга, что соответствует желанию нового собственника, но процедура решения этого вопроса затянута.
Решение обжаловано в апелляционную инстанцию администрацией города Волгограда и администрацией Дзержинского района, которые полагают, что судебный акт принят с нарушением норм материального права. В обоснование жалоб приведены следующие доводы:
покупатель по договору купли - продажи недвижимости приобретает право пользования только на ту часть земельного участка, которая непосредственно занята недвижимостью и необходима для ее использования. Ориентировочный размер земельного участка, необходимый для использования помещений полуразрушенного подвала бывшей школы, по заключению Комитета по градостроительству составляет 847 кв. м, а не 14756 кв. м, как требует истец. Вопрос о предоставлении истцу остальной части земельного участка должен решаться в установленном законом порядке;
выводы суда о допущенной ответчиками волоките в рассмотрении спорного вопроса не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, т.к. право собственности на помещение у истца возникло только в момент государственной регистрации перехода права собственности от бывшего правообладателя, а госрегистрация имела место лишь 07.09.2000;
понуждая к заключению договора аренды, суд нарушил принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ;
ссылка суда о намерении истца построить на месте сгоревшей школы новую школу или иной социально значимый объект не подтверждается документально, т.к. ООО "ВТД "Хелп" никаких проектов предполагаемого строительства не представило.
Определениями от 9 и 12 августа 2002 г. жалобы были приняты к производству апелляционной инстанции, дело назначено к слушанию на 29 августа 2002 г.
Определением от 29.08.2002 по ходатайству истца, мотивированному болезнью его представителя, а также в связи с непредставлением доказательств, которые суд предложил представить при назначении дела к судебному разбирательству, слушание дела было отложено на 23.09.2002.
До рассмотрения апелляционных жалоб по существу от истца повторно поступило ходатайство (аналогичное по содержанию первому) об отложении слушания дела с представлением той же ксерокопии справки поликлиники о посещении гражданином Бубликом Д.А. кабинета врача.
Ходатайство об отложении слушания дела отклонено протокольным определением, предусмотренным пунктом 2 статьи 184 АПК РФ, в связи с необязательностью явки представителей в заседание апелляционной инстанции; ограниченным сроком рассмотрения дела в этой инстанции; наличием у истца реальной возможности защиты своих интересов с помощью другого представителя и возможности представления доказательств в суд по почте или в канцелярию нарочным (тем более, что ходатайства об отложении были сданы в канцелярию нарочным), а также ввиду неподтверждения статуса и полномочий гражданина Бублика Д.А. как представителя ООО "ВТД "Хелп".
В судебном заседании заявители изложили доводы, указанные в апелляционных жалобах, и поддержали свои требования об отмене судебного акта и об отказе в удовлетворении иска. При этом пояснили, что объект недвижимого имущества, собственником которого истец является, представляет собой полуразрушенную подвальную часть в аварийном состоянии.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, и выслушав пояснения сторон, считает, что жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, спор касается необособленного земельного участка общей площадью 14756 кв. м по улице Качинцев, 55, города Волгограда, на котором ранее находилось здание бывшей школы (№ 80) 1951 года постройки.
В 1989 г. в результате пожара здание школы № 80 сгорело (документы по факту пожара не сохранились).
Решением Дзержинского райисполкома от 19.12.1989 № 12/1178 районному отделу народного образования поручено осуществить продажу сгоревшего здания школы № 80 Производственному объединению "Волгоградагропроммехмонтаж", которому поручено восстановить здание школы, переоборудовав его и прилегающую к нему территорию под нужды объединения, а также построить и оборудовать в здании школы кинозал и плавательный бассейн для нужд жителей микрорайона.
Решением от 27.06.1990 № 6/582 Дзержинского райисполкома разрешена продажа здания бывшей школы № 80 малому предприятию "Орион" при ПО "Прикаспийбурнефть". Одновременно МП "Орион" обязывалось при восстановлении здания перепрофилировать его под молодежный центр досуга.
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.1997 по делу № 118/8 за правопреемником МП "Орион" ТОО "НБ-Авто" признано право собственности на отдельно стоящее здание бывшей школы № 80.
07.10.1998 по договору купли - продажи ТОО "НБ-Авто" продало, а ТОО "ВТД "Хелп" приобрело отдельно стоящее здание бывшей школы № 80 в виде подвала. Дополнительным соглашением от 15.07.2000 к договору купли - продажи уточнена характеристика объекта и его общая площадь в размере 303 кв. м. Переход права собственности на помещение подвала зарегистрирован в Волгоградском областном регистрационном управлении 07.09.2000, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 34 АА 331512.
Оценка договору купли - продажи от 07.10.1998 и акту государственной регистрации перехода права собственности дана в судебных актах по делу № А12-12348/01-С16. Решением суда первой инстанции от 02.11.2001, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.12.2001 в удовлетворении требования соистцов - администрации города Волгограда и администрации Дзержинского района г. Волгограда - о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на помещение подвала было отказано.
Объект недвижимого имущества, который истцом был приобретен по договору купли - продажи от 07.10.1998, в настоящее время представляет наполовину подвальную часть без плит перекрытия и земляного основания, а наполовину - подвальную часть из фундаментных блоков в аварийном и полуразрушенном состоянии. Фактическое состояние объекта подтверждается актом обследования территории бывшей школы № 80 от 17 сентября 2002 г. и фотоснимками, которые принимаются судом в качестве доказательств в соответствии с пунктом 2 статьи 64 АПК РФ.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции привел в обоснование вывода о правомерности иска статью 37 ЗК РСФСР и статьи 8, 445, 552 ГК РФ.
Между тем эти нормы суд истолковал и применил неправильно.
В соответствии со статьей 37 ЗК РСФСР, действующей на момент обращения с иском, при переходе права собственности на строение и сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Прежние правообладатели, в том числе продавец (ООО "НБ-АВТО") объекта недвижимого имущества (подвальной части здания бывшей школы), документы, подтверждающие право пользования земельным участком, не оформляли. Правоустанавливающие документы как на земельный участок, непосредственно расположенный под недвижимостью, так и на участок площадью 14756 кв. м у них отсутствовали (иное истцом не доказано). Правовой режим использования спорного земельного участка не определялся. Фактическое землепользование прежних правообладателей недвижимости участком площадью 14 тыс. кв. м не доказано.
Правопреемство истца, вытекающее из договора купли - продажи, является сингулярным, а не универсальным, которое имеет место в случае реорганизации и наследования. Поэтому распорядительные акты исполнительного комитета Дзержинского райсовета народных депутатов 1989 - 1990-х гг. касались только ПО "Волгоградагропроммехмонтаж" и малого предприятия "Орион".
Техническая документация (техпаспорт т. 1 л.д. 10 - 23) на подвал (литер "А") и замощение, оформленная Центральным межрайонным бюро технической инвентаризации, не является правоустанавливающим документом на землю, как ошибочно считает истец, а органы БТИ ведут лишь технический учет объектов недвижимого имущества и не наделены соответствующими полномочиями по установлению прав на землю.
Представленное истцом кадастровое дело (т. 1 л.д. 25 - 33), выполненное инженером - землеустроителем ООО "Рельф-Н" по заказу ООО "ВТД "Хелп" и с учетом его требований об установлении границ земельного участка в размере 14355,69 кв. м по разрушенному кирпичному ограждению территории бывшей школы № 80, не может быть принято во внимание. Межевание земельного участка произведено с нарушением требований Инструкции межевания земельного участка, в связи с чем межевое дело направлено на доработку, что подтверждается письмом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 30.01.2002 № 10-9/273 (т. 1 л.д. 109).
По смыслу статьи 552 ГК РФ покупатель недвижимого имущества приобретает право пользования только на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью, приобретенной по договору купли - продажи, и необходима для ее использования.
Из сообщения Комитета по градостроительству и архитектуре от 13.05.2002 № АР-1469 следует, что для использования помещений подвала бывшей школы № 80 в границах отмостки бывшего здания ориентировочно требуется 847 кв. м (л.д. 122).
Требование о предоставлении земельного участка на ту часть, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, удовлетворению не подлежит, т.к. этот участок в силу закона находится в фактическом пользовании истца. То обстоятельство, что истец этим правом не пользуется, о чем можно судить по состоянию помещения подвала, не свидетельствует о наличии нарушений прав истца со стороны ответчиков. Распорядительных актов об изъятии этого участка у истца и о предоставлении его третьим лицам ответчики не выносили. Право истца на эту часть земельного участка ответчиками не оспаривается и, тем более, не нарушается.
Предоставление покупателю иной (оставшейся) части земельного участка производится в порядке, установленном действующим законодательством, о чем разъяснено в пункте 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61).
На момент возникновения спорных отношений предоставление земельных участков на территории Волгограда регулировалось Положением, утвержденным Постановлением главы администрации Волгограда от 10.01.1994 № 8-п.
В настоящее время этот вопрос регламентирован Земельным кодексом РФ (в статьях 30 - 32), а также Временным порядком предоставления земельных участков для строительства в Волгограде, утвержденным Постановлением главы администрации Волгограда от 07.06.2002 № 608.
Установленная названными нормативно - правовыми актами процедура предоставления земельного участка для строительства истцом не соблюдена.
Работы по формированию земельного участка, предусмотренные статьей 30 ЗК РФ, не проводились. С заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта истец в администрацию города Волгограда не обращался (в таком заявлении должны указываться назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на участок, технико - экономическое обоснование проекта строительства и необходимые расчеты).
Положительное заключение специально уполномоченных органов в области градостроительства, санитарно - эпидемиологического надзора не получено. Напротив, разрешение на строительство на спорном участке Комитетом по градостроительству и архитектуре не дано. Вопрос о необходимости строительства молодежного центра досуга (с конкретными объектами, предложенными истцом) в порядке, предусмотренном Положением о порядке участия граждан, их объединений и юридических лиц в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Волгограда, принятом на основании постановления Волгоградского горсовета народных депутатов от 28.04.1999 № 56/635, населением Дзержинского района г. Волгограда не обсуждался.
В соответствии со статьей 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно названному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Дзержинский район города Волгограда испытывает потребность в местах образовательных учреждений, что подтверждается справкой начальника Управления образования Дзержинского района от 10 сентября 2001 г. № 74. Спорный земельный участок изначально был предназначен под среднюю общеобразовательную школу, а градостроительная документация, которая бы свидетельствовала об изменении целевого назначения участка, отсутствует.
Намерение ООО "ВТД "Хелп" осуществить строительство молодежного центра досуга само по себе не имеет юридического значения, а реализация этого намерения нарушит целевое предназначение рассматриваемого земельного участка.
Статьей 421 ГК РФ гарантирован принцип свободы договора. Этой статьей предусмотрено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Понуждая администрацию Волгограда заключить договор аренды земельного участка площадью 14756 кв. м, суд первой инстанции не привел установленных законом оснований, по которым ответчик обязан заключить такой договор с истцом.
Земельным кодексом РФ установлены различные формы землепользования, в том числе аренда.
Однако заключение договора аренды земельного участка не является обязательным ни для истца, ни для ответчиков. Гражданским и Земельным кодексами РФ, а также другим законом не установлено иное. Добровольное обязательство заключить с истцом договор аренды земельного участка администрация города Волгограда не принимала.
Статьей 35 (п. 3) Земельного кодекса РФ закреплено преимущественное право собственника здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, на покупку или аренду земельного участка под соответствующей частью земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.
Однако названное преимущественное право, тем не менее, не дает возможности собственнику недвижимости потребовать от собственника земельного участка заключения договора на аренду земельного участка и не предусматривает соответствующей обязанности последнего.
По аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) собственник вправе лишь потребовать в соответствии со статьей 621 ГК РФ перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному с другим лицом. Собственник недвижимости также может потребовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка только при наличии безусловных доказательств намерений собственника земельного участка сдать в аренду землю другому лицу.
Подобных доказательств материалы дела не содержат. Напротив, в деле находятся документы, свидетельствующие об отсутствии у ответчиков подобных намерений.
При таких обстоятельствах для удовлетворения заявленных в иске требований, установленных законом или договором, оснований не имелось. Решение судом первой инстанции принято в результате неправильного применения норм материального права, поэтому подлежит отмене.
При подаче иска истец по платежному поручению от 09.08.2001 № 329 (т. 1 л.д. 8) уплатил государственную пошлину 1000 руб., т.е. только за одно из предъявленных требований, а именно за требование о понуждении к предоставлению земельного участка. Требование о понуждении к заключению договора аренды государственной пошлиной при подаче иска не было оплачено. В связи с чем с истца по иску следует довзыскать 2000 руб., а также взыскать государственную пошлину в сумме 1500 руб. за рассмотрение дела в апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
Апелляционные жалобы администрации города Волгограда и администрации Дзержинского района города Волгограда на Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 июля 2002 г. удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 июля 2002 г. отменить.
В удовлетворении требования ООО "Внешнеторговый дом "Хелп" в отношении каждого из ответчиков о предоставлении земельного участка площадью 14756 кв. м, а также о понуждении администрации города Волгограда к заключению договора аренды земельного участка площадью 14756 кв. м сроком на 49 лет отказать.
Взыскать с ООО "Внешнеторговый дом "Хелп" государственную пошлину в доход федерального бюджета в связи с недоплатой при подаче иска - 2000 руб., и за рассмотрение дела в апелляционной инстанции - 1500 руб., а всего 3500 руб.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд, вынесший решение.
