ПОСТАНОВЛЕНИЕ апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской обл. от 16.04.2002 по делу № А12-8065/2001-С32-V/37
<АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА ОТВЕТЧИКА - ДЕПАРТАМЕНТА МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА АДМИНИСТРАЦИИ Г. ВОЛГОГРАДА НА РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ИСКУ ООО "МАРЦЕЛЛИНА" О РАССМОТРЕНИИ РАЗНОГЛАСИЙ, ВОЗНИКШИХ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ВСТРОЕННОГО НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НЕ УДОВЛЕТВОРЕНА>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением ФАС Поволжского округа от 25.06.2002 данное постановление и решение Арбитражного суда Волгоградской обл. от 19.02.2002 по данному делу оставлены без изменения.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражного суда, не вступивших в законную силу
от 16 апреля 2002 года Дело № А12-8065/2001-С32-V/37
(извлечение)
Арбитражный суд Волгоградской области, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда (ответчик) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2002 по делу № А12-8065/2001-С32,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Марцеллина" (далее - ООО "Марцеллина") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 798,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Костюченко, дом 7.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.08.2001 по данному делу исковые требования удовлетворены частично.
В редакции истца были приняты пункты договора купли-продажи: 1.2; 2.1.6; 3.1. В редакции ответчика приняты пункты договора купли-продажи: 2.1.1; 2.1.3; 2.1.9. Из текста договора исключены пункты: 2.1.12; 2.1.14; 5.5.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской области от 11.10.2001 решение суда от 07.08.2001 оставлено без изменений.
Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2001 решение суда от 07.08.2001 и постановление апелляционной инстанции от 11.10.2001 отменены в части изложения редакции п.п. 1.2 и 3.1 договора купли-продажи, и дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2002, при новом рассмотрении дела, п.п. 1.2 и 3.1 договора суд принял в редакции истца, указав в п. 1.2, что "цена продажи объекта нежилого фонда составляет 247000 руб., согласно отчету ЗАО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27.09.2000. Пункт 3.1 суд изложил следующим образом, указав, что "покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда согласно п. 1.1 договора в размере 247000 руб. на расчетный счет продавца... единовременно в день заключения настоящего договора и представляет продавцу 1 экземпляр платежного поручения с отметкой банка".
В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда просит решение суда отменить и принять новое решение, определив выкупную стоимость помещения в редакции ответчика, т.е. в размере 490000 рублей, исходя из оценки спорного объекта, проведенной ЗАО "Отечество". По мнению подателя жалобы, судом неправильно применены нормы материального права.
Представитель ООО "Марцеллина" с доводами департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда не согласился и просил оставить обжалуемое решение в силе, считая его законным и обоснованным.
Проверив законность судебного решения от 19.02.2002, правильность применения норм материального и процессуального права, выслушав мнения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Марцеллина", правопреемник АП "Магазин № 6" треста "Совхозжилводстрой", по договору купли-продажи от 25.03.1991 приобрело находящееся на балансе треста "Совхозжилводстрой" арендуемое имущество с определением его стоимости согласно акту оценки от 05.02.1991 в размере 62219 руб. По акту приема-передачи от 04.04.1991 выкупленное имущество было передано истцу. Спорное помещение истец занимал на основании договоров аренды (последний договор № 1/468/0 стороны заключили 01.01.2000).
В соответствии с пунктом 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 № 2284, ООО "Марцеллина" имеет право на выкуп занимаемого им помещения.
Заявление о выкупе площадей подано обществом 28.06.2000, т.е. после вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
Исходя из смысла пункта 2 статьи 4, пункта 3 статьи 26, пункта 4 статьи 31 данного Федерального закона, ограничение размера выкупной стоимости зданий, строений, сооружений при выкупе муниципального имущества, установленное ранее пунктом 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации после 1 июля 1994 года, после вступления в силу названного Федерального закона применению не подлежит.
Согласно названному Федеральному закону не предусмотрено нормативное регулирование стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества, а поэтому муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно, исходя из установленного им порядка и условий приватизации муниципального имущества.
Из материалов дела следует, что порядок выкупа арендованных нежилых помещений в городе Волгограде определяется Положением о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества, утвержденным Постановлением Волгоградского городского СНД от 21.09.2000 № 17/209. Однако подп. "в" п. 4.9.1 указанного выше Положения, определяющий выкупную стоимость объекта приватизации (арендованного муниципального имущества), принят без утверждения конкретной методики, позволяющей сделать однозначный вывод по сумме такой стоимости. Наряду с этим в Положении имеется отсылка к ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
В соответствии со ст. 16 п. 4 ФЗ "О приватизации..." от 21.07.1997 учитывается рыночная стоимость объектов приватизации.
Однако в силу ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена. А в силу ст. 7 указанного Закона правило по определению рыночной стоимости подлежит применению, используя термины, определяющие вид стоимости объекта оценки, в том числе термины "действительная стоимость", "разумная стоимость", "реальная стоимость".
Согласно ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации, проведение оценки указанных объектов является обязательным.
Основанием для проведения оценки в силу ст. 9 названного Закона является договор между оценщиком и заказчиком, который в соответствии со ст. 422 ч. 1 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Оценка может быть проведена оценщиком и на основании определения суда.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "Отечество" не имеет лицензии на осуществление оценочной деятельности, поэтому представленный последними отчет об оценке спорного объекта не соответствует требованиям ст. 10, 15, 24 ФЗ "Об оценочной деятельности" и на основании ст. 57 АПК РФ не может быть признан в качестве надлежащего доказательства по делу.
Вместе с тем, оценивая расчеты выкупной стоимости нежилых помещений, указанных в имеющихся в материалах дела отчетах, представленных обеими сторонами, коллегия приходит к следующему.
В отчетах, представленных ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", а также ЗАО "Отечество", при определении стоимости спорного встроенного нежилого помещения применены допустимые нормы расчета. Однако значительная разница в окончательной стоимости объекта недвижимости обусловлена применением разных коэффициентов в существующей при расчете шкале минимальных и максимальных значений. При этом в отчете, представленном ЗАО "Отечество", в основном наблюдается применение коэффициентов ближе к максимальной шкале допустимых значений. В отчете, представленном ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", наблюдается применение коэффициентов ближе к минимальным значениям.
Оценивая объективность представленных оценщиками расчетов, коллегия считает более правильным расчет, представленный ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", так как объект оценки значительно отдален от центральных районов г. Волгограда, расположен в периферийной части Тракторозаводского района, в поселке "Водстрой". Указанный поселок, кроме того, значительно отдален также и от Тракторозаводского района г. Волгограда, лишь недавно включен в городскую черту. В экологическом, экономическом и социальном плане поселок неблагополучен, что влияет на цену недвижимости и на покупательскую способность населения.
С учетом указанных обстоятельств более правильно было использовать при расчете выкупной стоимости объекта недвижимости коэффициенты, применяемые ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", получив при этом не "действительную стоимость" объекта, а его "реальную" стоимость.
Определить более "реальную стоимость" встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Костюченко, 7, чем определило ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности", коллегия не может, так как ответчик в судебном заседании отказался от проведения экспертизы по оценке спорного объекта.
С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно оценил указанные выше обстоятельства и обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, приняв п.п. 1.2, 3.1 договора купли-продажи в редакции истца, с определением выкупной стоимости помещения в размере 247000 рублей.
Учитывая, что решение суда первой инстанции основано на выводах, соответствующих фактическим обстоятельствам дела, коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. Вместе с тем доводы заявителя апелляционной жалобы не соответствуют нормам действующего законодательства, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии с действующим законодательством госпошлина с ответчика взыскана быть не может.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 157 - 160 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
Оставить решение суда от 19.02.2002 по делу № А12-806501-С32 без изменения, апелляционную жалобу, поданную департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда, - без удовлетворения.
Ответчика от уплаты госпошлины освободить.
Постановление вступает в законную силу с момента его оглашения и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
